Attestato di prestazione energetica e la clausola APE nei contratti di locazione.

Oggi parleremo dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) e dell’importanza che assume nella locazione di un immobile. L’APE è un documento fondamentale, soprattutto quando si tratta di affittare o vendere un immobile. In questo articolo approfondiremo cos’è l’APE, la sua evoluzione storica, quando è obbligatorio o meno, le implicazioni legali e fiscali, e forniremo consigli pratici e clausole contrattuali utili per essere conformi alla normativa vigente.

Cos’è l’Attestato di Prestazione Energetica (APE)

L’Attestato di Prestazione Energetica è un documento ufficiale che certifica le prestazioni energetiche di un edificio o di una singola unità immobiliare. Nasce come evoluzione dell’Attestato di Certificazione Energetica (ACE), introdotto in Italia con il D.Lgs. n. 192/2005, a seguito degli obiettivi europei per la tutela dell’ambiente e la riduzione dell’inquinamento. Ha una validità di 10 anni, salvo interventi che ne modificano la classe energetica.

Questo documento prevede un coefficiente denominato anche indice di consumo (EPgl, IPE, EPgl,nren), che è un parametro con il quale si esprime il consumo totale di energia primaria per la climatizzazione (in kWh/m² anno o kWh/m³ anno).

Evoluzione Storica

• 2005 – Introduzione dell’ACE: Con il D.Lgs. n. 192/2005, viene introdotto l’obbligo di allegare l’ACE agli atti traslativi a titolo oneroso, pena la nullità del contratto.
• 2008 – Modifiche Normative: Il D.L. n. 112/2008, convertito nella Legge n. 133/2008, mantiene l’obbligo di allegazione ma elimina la nullità del contratto in caso di omissione, sostituendola con una sanzione amministrativa fino a € 18.000.
• 2013 – Passaggio all’APE: Con la Legge n. 90/2013, l’ACE viene sostituito dall’APE, con aggiornamenti nei metodi di calcolo per determinare la classe energetica.

Contenuto dell’APE

• Classe Energetica: Da A4 (massima efficienza) a G (minima efficienza).
• Indice di Prestazione Energetica Globale (EPgl): Consumo annuale di energia primaria non rinnovabile. In base alle destinazioni degli immobili da certificare, il valore si esprime per metro quadrato (kWh/m² anno) o per metro cubo (kWh/m³ anno).
• Fonti Energetiche Utilizzate: Energia elettrica da rete, gas naturale, gpl, solare termico, eccetera.
• Raccomandazioni: Consigli per migliorare l’efficienza energetica dell’immobile.

Chi Redige l’APE

Il certificato è redatto da un certificatore energetico abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra o altro soggetto accreditato, con competenze specifiche in materia di efficienza energetica applicata agli edifici.

Quando è Obbligatorio l’APE

L’APE è obbligatorio nei seguenti casi:

• Compravendita di Immobili: Deve essere fornito all’acquirente sin dall’inizio delle trattative..
• Nuove Locazioni: Per contratti di locazione di edifici o unità immobiliari stipulati a partire dal 2013.
• Annunci Immobiliari: Gli annunci di vendita o locazione devono riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica.
• Ristrutturazioni Importanti: Quando si effettuano ristrutturazioni che interessano più del 25% dell’involucro dell’edificio.

Sanzioni per Mancata Consegna dell’APE

Nel 2008, Il legislatore con il D.L. 112/08, convertito nella legge 133/08, lascia in essere l’obbligo di allegazione della certificazione, nei contratti traslativi a titolo oneroso e di locazione, però eliminando la nullità, declassandola ad una sanzione amministrativa che può arrivare fino a 18.000 €.

La mancata consegna o dichiarazione dell’APE comporta sanzioni amministrative:

• Compravendita e Locazione di Interi Edifici: Da € 3.000 a € 18.000.
• Locazione di Singole Unità Immobiliari: Da € 1.000 a € 4.000.
• Contratti di Durata Inferiore a 3 Anni: Sanzioni ridotte della metà.

Quando l’APE Non è Obbligatorio

Secondo l’articolo 3, comma 3, del D.Lgs. n. 192/2005, l’APE non è obbligatorio per:

1. Fabbricati Isolati: Con superficie utile totale inferiore a 50 mq.
2. Edifici Industriali e Artigianali: Quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici.
3. Edifici Agricoli o Rurali Non Residenziali: Privi di impianti di climatizzazione.
4. Edifici Inagibili o Collabenti: Dichiarati tali nell’atto notarile.
5. Luoghi di Culto: Edifici adibiti allo svolgimento di attività religiose.
6. Ruderi: Se lo stato di rudere è dichiarato nell’atto notarile.
7. Manufatti Non Edifici: Come piscine all’aperto o serre non strutturate come edifici.
8. Fabbricati in Costruzione: Privi di abitabilità o agibilità al momento della compravendita.
9. Edifici Vincolati: Se l’adeguamento energetico altera il loro carattere storico o artistico.

Importanza dell’APE nei Contratti di Locazione

Anche quando non è obbligatorio allegare l’APE al contratto di locazione di una singola unità immobiliare, è fondamentale inserire una clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relative all’APE.

Clausole Contrattuali Consigliate nei contratti di locazione

Clausola per Immobili con APE

” Il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’Attestato di Prestazione Energetica, riguardanti la prestazione energetica dell’immobile oggetto di locazione. Copia dell’APE è allegata al presente contratto. “

Clausola per Immobili Esenti dall’APE

” Le parti dichiarano che l’immobile oggetto di locazione è esente dall’obbligo di dotazione dell’Attestato di Prestazione Energetica ai sensi dell’articolo 3, comma 3, del D.Lgs. n. 192/2005. “

È importante considerare queste clausole come consigli pratici da seguire per assicurare la conformità del contratto di locazione alla normativa vigente. Inserendo tali dichiarazioni, le parti si tutelano legalmente e promuovono una maggiore trasparenza nel rapporto locativo.

Implicazioni Fiscali dell’APE nei contratti di locazione

Imposta di Registro

• APE Allegato in Sede di Registrazione: Non è soggetto a imposta di registro.
• APE Presentato Successivamente: Imposta fissa di € 200.

Imposta di Bollo

• Copia Originale o Semplice: Non soggetta a imposta di bollo.
• Copia Autenticata: Imposta di bollo di € 16 per ogni foglio.

Consigli Pratici

• Verifica la Validità dell’APE: Ha una validità di 10 anni, salvo interventi che ne modificano la classe energetica.
• Conserva una Copia dell’APE: Utile per eventuali future necessità.
• Informati sulle Normative Locali: Alcune regioni possono avere regolamentazioni aggiuntive.

Riferimenti Normativi

• D.Lgs. n. 192/2005: “Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia”.
• Legge n. 90/2013: “Conversione in legge del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63”.
• D.P.R. n. 412/1993: “Regolamento recante norme per la progettazione e la manutenzione degli impianti termici degli edifici”.
• D.M. 26 giugno 2015: “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”.

Domande Frequenti

1. L’APE è obbligatorio per le locazioni di breve durata?

Sì, l’APE è obbligatorio anche per le locazioni di breve durata, eccetto per i contratti inferiori a 30 giorni complessivi nell’anno.

2. Cosa succede se l’immobile è privo di impianti di riscaldamento?

Se l’immobile non è dotato di impianti di riscaldamento, potrebbe rientrare tra le esenzioni previste, ma è consigliabile verificare con un professionista.

3. Devo aggiornare l’APE dopo una ristrutturazione?

Sì, se gli interventi effettuati modificano la prestazione energetica dell’immobile, l’APE deve essere aggiornato.

In Conclusione

L’Attestato di Prestazione Energetica è un elemento essenziale nella gestione degli immobili, sia per la vendita che per la locazione. Comprendere quando è obbligatorio, le eccezioni previste dalla legge e le sanzioni in caso di omissione è fondamentale per evitare problemi legali e finanziari. Inserire le giuste clausole nel contratto di locazione non solo assicura la conformità normativa, ma contribuisce a costruire un rapporto di fiducia tra locatore e conduttore.