Acquistare Casa all'Asta Giudiziaria: Opportunità e Rischi da Conoscere

L'asta giudiziaria: affare o trappola?

Periodicamente qualcuno ci chiede: "Ma comprare all'asta conviene davvero?". La risposta onesta è: dipende. Le aste giudiziarie immobiliari possono essere un'occasione eccellente — risparmi del 20-40% rispetto al mercato non sono rari — ma comportano anche rischi specifici che chi compra nel modo tradizionale non deve affrontare. Vediamo entrambi i lati della medaglia.

Come funziona, in pratica

L'asta è una vendita forzata ordinata dal tribunale per soddisfare i creditori di un debitore insolvente. L'immobile pignorato viene messo in vendita pubblicamente e chi offre di più se lo aggiudica. Oggi la modalità più diffusa è quella "senza incanto" — spesso interamente telematica, gestita tramite piattaforme online.

Il percorso tipico è questo: si individua l'immobile consultando il portale pvp.giustizia.it o i siti specializzati. Si studia la perizia del CTU (Consulente Tecnico d'Ufficio), un documento fondamentale che descrive lo stato dell'immobile, eventuali abusi edilizi, la situazione catastale e il valore stimato. Se si decide di partecipare, si deposita un'offerta insieme a una cauzione pari al 10% del prezzo offerto. Se ci sono più offerenti, parte una gara al rialzo.

Perché può convenire

Il prezzo base di un'asta è quasi sempre inferiore al valore di mercato. E se l'asta va deserta — cioè nessuno presenta offerte — il prezzo scende di un altro 25% al tentativo successivo. Si possono trovare immobili a metà del loro valore reale, e non è un'esagerazione.

Un altro vantaggio importante: il decreto di trasferimento emesso dal giudice cancella automaticamente ipoteche, pignoramenti e altre situazioni pregiudizievoli. L'immobile vi arriva "pulito" dal punto di vista dei gravami. Infine, diverse banche offrono mutui specifici per l'acquisto in asta, quindi il finanziamento non è un problema.

I rischi: ecco cosa può andare storto

Il rischio numero uno è l'immobile occupato. Potreste aggiudicarvi una casa in cui vive ancora il debitore esecutato o, peggio, un inquilino con un contratto di locazione. La liberazione può richiedere mesi, a volte anche un anno, e nel frattempo voi siete proprietari di un immobile che non potete usare.

Poi c'è la questione dello stato dell'immobile. Non sempre è possibile visitarlo prima dell'asta: vedrete le foto della perizia e, se avete fortuna, otterrete un accesso dal custode giudiziario. Ma tra la perizia (che può risalire a mesi o anni prima) e la realtà, a volte c'è un abisso.

Se la perizia segnala abusi edilizi, la regolarizzazione è a carico vostro. E non dimenticate i costi aggiuntivi: al prezzo di aggiudicazione vanno sommate le imposte di trasferimento, il compenso del professionista delegato e, se l'immobile è in condominio, eventuali spese condominiali arretrate che potreste dover coprire.

Cinque regole per non farsi male

Primo: leggete la perizia del CTU parola per parola. È il documento più importante di tutta la procedura. Se segnala problemi — e spesso lo fa — valutate attentamente se il risparmio sul prezzo giustifica i rischi.

Secondo: se possibile, visitate l'immobile. Il custode giudiziario è tenuto a organizzare le visite su richiesta.

Terzo: fissatevi un budget massimo prima della gara e rispettatelo. Nella foga della competizione è facilissimo lasciarsi trascinare e pagare più del dovuto, vanificando il vantaggio dell'asta.

Quarto: calcolate tutti i costi. Al prezzo di aggiudicazione aggiungete almeno il 15-20% per imposte, costi di procedura ed eventuali lavori.

Quinto: fatevi assistere. Un avvocato o un consulente specializzato in aste costa qualche centinaio di euro ma può risparmiarvi problemi da decine di migliaia.

Non per tutti, ma per chi sa cosa fa

Le aste non sono un canale per chi ha fretta o per chi vuole comprare "senza pensieri". Sono per chi è disposto a studiare, ad aspettare, a prendersi un rischio calcolato. Se rientrate in questa categoria, le opportunità ci sono eccome — soprattutto nelle province come la nostra, dove le aste deserte non sono rare e i prezzi possono diventare davvero interessanti.

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