Decreto Salva Casa: Cosa Si Può Regolarizzare nel 2026

Chiariamo subito: non è un condono

Ogni volta che si parla di regolarizzazione edilizia, la prima parola che salta fuori è "condono". Succede puntualmente, e puntualmente va chiarito: il Decreto Salva Casa — ovvero il Decreto Legge n. 69 del 29 maggio 2024, convertito nella Legge n. 105 del 24 luglio 2024 (testo su Normattiva) — non è un condono edilizio.

Non permette di sanare costruzioni abusive realizzate da zero in zone vincolate, né tantomeno di regolarizzare edifici privi di qualsiasi titolo. Il suo obiettivo è molto più circoscritto e, a dire il vero, più utile per la maggior parte dei proprietari italiani: risolvere quelle piccole difformità edilizie che affliggono milioni di immobili nel nostro Paese e che, fino a ieri, potevano bloccare una vendita per mesi.

A chi si rivolge davvero il Decreto

Pensiamo al caso tipico. Un appartamento costruito negli anni '70, dove nel corso dei decenni sono state spostate pareti, ricavati ripostigli, modificate finestre — spesso senza aggiornare i titoli edilizi. In Irpinia, come nel resto del Sud Italia, questa è la normalità, non l'eccezione. Chi oggi vuole stipulare un preliminare di compravendita per un immobile di questo tipo si trova davanti a un muro burocratico. Il Decreto Salva Casa è pensato esattamente per abbatterlo.

Le nuove tolleranze costruttive

Una delle novità più concrete riguarda l'articolo 34-bis del DPR 380/2001 (il Testo Unico dell'Edilizia, consultabile su Normattiva), riscritto dal Decreto. Le tolleranze costruttive — cioè gli scostamenti ammessi tra il progetto approvato e l'opera effettivamente realizzata — sono state ampliate. E non di poco. Le nuove soglie dipendono dalla superficie dell'unità immobiliare:

• Oltre 500 mq: tolleranza del 2%
• Da 300 a 500 mq: tolleranza del 3%
• Da 100 a 300 mq: tolleranza del 4%
• Da 60 a 100 mq: tolleranza del 5%
• Sotto 60 mq: tolleranza del 6%

Cosa significa in pratica

Facciamo un esempio concreto. Un appartamento di 80 mq con una variazione del 5% rispetto al progetto originario — una parete spostata di qualche decina di centimetri, un bagno leggermente più grande del previsto — oggi rientra nella tolleranza e non costituisce più abuso. Prima del Decreto, quella stessa variazione poteva impedire il rogito o richiedere una sanatoria complessa e costosa.

Le tolleranze si applicano agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 e comprendono anche irregolarità geometriche, modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti e opere interne. Per chi sta valutando di mettere in vendita un immobile datato, è una notizia che può fare la differenza tra una trattativa veloce e mesi di stallo.

L'articolo 36-bis: la sanatoria semplificata

Il cuore vero del Decreto è il nuovo articolo 36-bis del DPR 380/2001, che introduce una procedura di accertamento di conformità più flessibile. Si applica a tre categorie di interventi:

• Parziali difformità rispetto al titolo edilizio
• Variazioni essenziali (definite dall'art. 32 del TU Edilizia)
• Interventi realizzati con SCIA in assenza o in difformità

Il superamento della doppia conformità rigida

La novità fondamentale è il superamento della cosiddetta "doppia conformità" rigida. Fino a ieri, per ottenere una sanatoria l'opera doveva essere conforme contemporaneamente alla normativa vigente al momento della realizzazione e a quella vigente al momento della domanda. Nella pratica — lo sanno bene i tecnici che lavorano con immobili costruiti tra gli anni '60 e '80 — questa condizione era quasi impossibile da soddisfare: le norme urbanistiche cambiano continuamente, e pretendere che un'opera rispetti entrambe le versioni è spesso un paradosso.

Il nuovo art. 36-bis introduce una doppia conformità attenuata: l'opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione e alla disciplina edilizia vigente al momento della domanda. Questa inversione parziale dei parametri apre concretamente la strada alla regolarizzazione di migliaia di situazioni prima bloccate. Chi ha bisogno di capire quali titoli edilizi siano coinvolti nella propria situazione troverà utile approfondire il tema.

Il silenzio-assenso: 60 giorni e si chiude

Un'altra novità concreta — e molto apprezzata dagli operatori del settore — è il rafforzamento del silenzio-assenso. Se il Comune non si pronuncia entro 60 giorni dalla presentazione della domanda di sanatoria, questa si intende accolta automaticamente. Per la CILA tardiva il termine scende a 30 giorni.

Fanno eccezione gli immobili soggetti a vincoli paesaggistici o ambientali, per i quali restano necessari i pareri degli enti competenti. In questi casi i tempi si allungano, ma almeno il procedimento è ora più trasparente.

Lo stato legittimo semplificato

Il Decreto ha modificato anche l'articolo 9-bis del TU Edilizia, semplificando il concetto di "stato legittimo" dell'immobile. Non è più necessario ricostruire l'intera storia edilizia dell'edificio risalendo fino al primo titolo — cosa che per immobili costruiti negli anni '50 o '60 poteva significare settimane di ricerche d'archivio. Ora basta verificare la conformità con l'ultimo titolo edilizio valido, integrato con eventuali sanatorie e tolleranze.

Per chi possiede un immobile datato — ed è il caso di moltissime abitazioni qui in Irpinia — questa semplificazione è un sollievo concreto. Significa che la verifica di conformità urbanistica e catastale richiede meno tempo, meno documentazione e, soprattutto, meno costi.

Quanto costa la sanatoria

Le sanzioni pecuniarie previste dall'art. 36-bis vanno da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 30.984 euro, in proporzione al valore dell'immobile e alla gravità della difformità. Non sono cifre simboliche, ma sono infinitamente più gestibili rispetto al rischio di non poter vendere o ristrutturare.

Per la CILA presentata a lavori già conclusi, la sanzione è fissa: 1.000 euro. Se presentata a lavori ancora in corso, scende a 333 euro. Conviene muoversi in fretta, quando possibile.

Cosa non si può sanare

Il Decreto non è una sanatoria universale. Restano esclusi:

• Costruzioni realizzate senza alcun titolo edilizio in aree dove non è consentito edificare
• Opere in aree vincolate (vincolo paesaggistico, archeologico, idrogeologico) che non rispettano le prescrizioni del vincolo
• Strutture che non soddisfano i requisiti antisismici — tema particolarmente rilevante in zona sismica come la Campania
• Abusi di natura totale: edifici costruiti da zero senza alcuna autorizzazione

In altre parole, il Decreto è pensato per chi ha una casa "quasi in regola", non per chi ha costruito abusivamente. Se il vostro immobile presenta difformità significative, è bene verificare prima con un tecnico se rientrano tra quelle sanabili — e se è il caso, procedere anche alla verifica del certificato di agibilità.

Il nuovo Codice dell'Edilizia in arrivo

A dicembre 2025 il Consiglio dei Ministri ha approvato il disegno di legge delega per un nuovo Codice dell'Edilizia e delle Costruzioni, destinato a sostituire l'intero DPR 380/2001. È un passo importante che, una volta completato, dovrebbe mettere ordine in un quadro normativo frammentato e spesso contraddittorio. Il nuovo codice prevede, tra le altre cose:

• Standard nazionali uniformi, non derogabili dalle singole Regioni
• Sanatorie più veloci per opere realizzate prima del 1° settembre 1967
• Chiusura definitiva dei vecchi condoni (1985, 1994, 2003)
• Classificazione uniforme dei difetti su tutto il territorio nazionale

I tempi di approvazione non sono ancora definiti. È ragionevole aspettarsi il testo definitivo nel corso del 2026-2027. Nel frattempo, chi ha immobili con difformità fa bene a sfruttare gli strumenti già disponibili con il Decreto Salva Casa, senza aspettare: il quadro normativo, una volta riscritto, potrebbe non essere altrettanto favorevole. Per chi sta anche valutando l'impatto della Direttiva Case Green sul proprio immobile, conviene affrontare tutto insieme con l'aiuto di un professionista.

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