Mutuo Prima Casa: Guida Completa per Scegliere il Finanziamento Giusto

Il mutuo non è un mostro, ma va capito bene

Parliamoci chiaro: per la stragrande maggioranza di chi compra la prima casa, il mutuo non è un'opzione ma una necessità. Ed è anche il singolo impegno finanziario più grande che la maggior parte delle persone prenderà nella vita. Eppure, spesso ci si avvicina alla scelta del mutuo con meno attenzione di quella che si dedica all'acquisto di un'auto.

In questa guida proviamo a fare ordine, partendo dalle domande che i nostri clienti ci fanno più spesso.

Fisso, variabile o misto: quale scegliere?

Il tasso fisso vi dà una rata che non cambia mai, dal primo all'ultimo mese. Nel 2026 si aggira tra il 2,8% e il 3,5% — dopo il picco del 2023 i tassi sono scesi parecchio. Per chi vuole dormire tranquillo sapendo esattamente quanto pagherà ogni mese, è la scelta giusta. E non a caso è quella che fa il 70-80% degli italiani.

Il tasso variabile segue l'Euribor e in questo momento può partire un po' più basso del fisso. Ma è una scommessa: se i tassi risalgono, la rata sale con loro. Ha senso solo se avete un margine di sicurezza economico ampio e una buona propensione al rischio.

Il misto esiste ma viene usato poco. Permette di cambiare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze prestabilite. Sulla carta è flessibile, nella pratica le condizioni al momento del passaggio non sempre sono competitive.

Quanto potete permettervi? Partiamo dai numeri

C'è una regola semplice che le banche applicano e che dovreste applicare anche voi: la rata non deve superare il 30% del reddito netto familiare. Con un netto di 2.500 euro in due, la rata massima è 750 euro. Punto.

L'importo che la banca vi concederà in genere copre fino all'80% del valore dell'immobile. Per un appartamento da 100.000 euro, dovrete avere almeno 20.000 euro di tasca vostra, più i costi accessori (notaio, imposte, perizia, agenzia). Metteteli in conto fin dall'inizio, perché possono pesare un altro 8-10% sul prezzo d'acquisto.

Under 36: le agevolazioni che fanno la differenza

Se avete meno di 36 anni e un ISEE sotto i 40.000 euro, il Fondo di Garanzia Consap è un alleato potente. Lo Stato garantisce fino all'80% della quota capitale del mutuo, il che significa che la banca vi finanzierà anche se non avete un grande anticipo. In pratica, rende possibili mutui al 95% o addirittura al 100% del valore dell'immobile, cosa che senza garanzia pubblica sarebbe molto difficile ottenere.

In più, per la prima casa si paga l'imposta di registro al 2% anziché al 9% (acquistando da privato) o l'IVA al 4% anziché al 10% (acquistando da costruttore). E gli interessi del mutuo sono detraibili al 19% fino a 4.000 euro l'anno.

TAN, TAEG, spread: impariamo a leggerli

Il numero che conta davvero per confrontare le offerte è il TAEG: include tutto, dagli interessi alle spese di istruttoria alla perizia. Il TAN è solo la parte di interesse "puro" e non racconta tutta la storia. Lo spread è il margine della banca — più è basso, meglio è.

Un consiglio pratico: non fermatevi alla prima banca. Fate almeno 3-4 preventivi, e confrontate sempre il TAEG. La differenza di mezzo punto percentuale sembra poca cosa, ma su un mutuo trentennale da 120.000 euro sono migliaia di euro in più o in meno.

Gli errori che vediamo fare più spesso

Il primo è non confrontare le offerte — ne abbiamo appena parlato. Il secondo è sottovalutare i costi accessori: la perizia bancaria, il notaio, le imposte, l'assicurazione obbligatoria incendio e scoppio. Messi insieme possono superare i 5.000-8.000 euro.

Il terzo errore, più subdolo, è scegliere una durata troppo lunga per abbassare la rata. Passare da 25 a 30 anni può sembrare comodo, ma il totale degli interessi pagati cresce in modo spropositato. Se proprio dovete, preferite una durata più corta con la possibilità di allungare in futuro — il contrario è molto più difficile da ottenere.

Una buona notizia: per i mutui stipulati dopo il 2007, per legge non possono esserci penali di estinzione anticipata. Potete sempre ripagare il debito in anticipo senza costi aggiuntivi.

Il nostro consiglio: partite dalla pre-delibera

Prima ancora di cercare casa, andate in banca e chiedete una pre-delibera. È una valutazione preliminare che vi dice quanto potete ottenere e a quali condizioni. Non costa nulla, non è vincolante, e vi dà due vantaggi enormi: sapete esattamente il vostro budget e avete più forza nella trattativa d'acquisto. Il venditore saprà che siete compratori seri, non perditempo.

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