Guida alla vendita della casa

Quasi tutti i documenti che servono al rogito si possono controllare prima di mettere in vendita. Farlo all'inizio evita che una difformità salti fuori quando l'acquirente c'è già.

Atto di provenienza

È l'atto con cui sei diventato proprietario: una compravendita, una donazione, una divisione, oppure la dichiarazione di successione con la relativa trascrizione. Il notaio parte da lì per ricostruire la storia dell'immobile e verificare che tu possa venderlo.

Se la casa ti è arrivata per donazione, dillo subito all'agenzia e al notaio. La legge 2 dicembre 2025, n. 182 (art. 44) ha modificato gli articoli 561, 562 e 563 del Codice civile per agevolare la circolazione degli immobili che provengono da una donazione; per le successioni aperte prima della sua entrata in vigore (18 dicembre 2025) ci sono regole transitorie, che il notaio valuta caso per caso.

Visura catastale e planimetria

La visura catastale riporta i dati con cui l'immobile è iscritto in catasto (identificativi, categoria, rendita, intestatari). La planimetria è il disegno dell'unità depositato in catasto. Il proprietario le consulta gratis dall'area riservata del sito dell'Agenzia delle Entrate, con SPID, CIE o CNS, attraverso il servizio «Visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie dei propri immobili».

Conformità catastale

Nell'atto di vendita di un fabbricato devono comparire, a pena di nullità, i dati catastali, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari che lo stato di fatto dell'immobile è conforme a quei dati e a quelle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato (art. 29, comma 1-bis, legge 27 febbraio 1985, n. 52).

In pratica: confronta la planimetria con la casa com'è oggi. Se è cambiata (una stanza ricavata, un balcone chiuso), un tecnico abilitato valuta se serve una variazione catastale, da presentare prima del rogito.

Conformità urbanistica ed edilizia

È un'altra cosa rispetto al catasto: riguarda i permessi con cui la casa è stata costruita e modificata. Nell'atto il venditore deve dichiarare gli estremi del titolo edilizio (licenza, concessione, permesso di costruire, o il titolo in sanatoria); se mancano, l'atto è nullo (art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47). Per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967 la legge ammette, al posto degli estremi, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Indicare il titolo non basta a dire che la casa è in regola: conta che lo stato di fatto corrisponda a ciò che è stato autorizzato. È lo «stato legittimo» dell'immobile, definito dall'art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 380/2001 e riscritto nel 2024 dal decreto «Salva Casa» (decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105), che è intervenuto anche sulle tolleranze costruttive e sulla sanatoria delle difformità parziali. La verifica la fa un tecnico, con l'accesso agli atti in Comune.

Attestato di prestazione energetica (APE)

Chi vende deve dotare l'immobile dell'attestato di prestazione energetica, se non c'è già: va messo a disposizione di chi è interessato fin dall'avvio delle trattative e consegnato all'acquirente alla conclusione. Gli annunci di vendita devono riportare gli indici di prestazione energetica e la classe energetica. L'attestato vale al massimo dieci anni dal rilascio e va aggiornato dopo i lavori che cambiano la classe energetica; la sua validità dipende anche dal rispetto dei controlli periodici sugli impianti termici (art. 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192).

Se la casa è in condominio

Chi compra risponde insieme a chi vende dei contributi condominiali dell'anno in corso e di quello precedente; chi vende resta obbligato in solido per i contributi maturati finché all'amministratore non viene trasmessa copia autentica dell'atto di vendita (art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Conviene chiedere per tempo all'amministratore una dichiarazione sullo stato dei pagamenti e sulle spese straordinarie già deliberate.

Altri documenti, a seconda dei casi

• la segnalazione certificata di agibilità, o il vecchio certificato, se esiste;
• le dichiarazioni di conformità degli impianti, se ci sono;
• il regolamento di condominio e le tabelle millesimali;
• i dati del mutuo, se sulla casa è ancora iscritta un'ipoteca;
• il contratto di locazione, se l'immobile è affittato.

Il prezzo a cui mettere in vendita si decide guardando tre cose: le caratteristiche della casa (superficie, piano, stato, classe energetica, pertinenze), la zona in cui si trova e i prezzi degli immobili simili.

Che cosa sono le quotazioni OMI

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica ogni semestre, per ogni zona di ciascun comune e per tipologia di immobile, un intervallo di valori, dal minimo al massimo. Le quotazioni OMI si consultano gratis sul sito dell'Agenzia. Sono valori di zona riferiti a immobili ordinari: la stessa Agenzia avverte che non sostituiscono la stima del singolo immobile, che dipende da ciò che la quotazione non vede.

Stima online e sopralluogo

Una stima online parte da quelle quotazioni e dai dati che inserisci: serve a farsi un'idea dell'ordine di grandezza. Il prezzo di partenza si fissa dopo un sopralluogo, quando chi valuta ha visto la casa e i suoi documenti. Fai la stima online della tua casa.

Prezzo richiesto, prezzo di vendita, valore catastale

Sono tre numeri diversi. Il prezzo richiesto è quello dell'annuncio. Il prezzo di vendita è quello scritto nell'atto, dopo la trattativa. Il valore catastale si ricava dalla rendita e serve a calcolare alcune imposte: non dice quanto vale la casa sul mercato.

L'incarico di mediazione è il contratto con cui affidi all'agenzia la ricerca dell'acquirente. Va letto prima di firmarlo, voce per voce.

Chi è il mediatore e quando matura la provvigione

Per il Codice civile il mediatore è chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato a nessuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754). Ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare si conclude per effetto del suo intervento (art. 1755).

La legge non fissa la misura della provvigione: la stabilisce l'accordo scritto nell'incarico. Questa guida non indica percentuali: chiedi la cifra, e il momento in cui matura, prima di firmare.

I requisiti dell'agente

L'attività è regolata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, e dall'art. 73 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59. Chi la esercita deve avere i requisiti professionali previsti, essere iscritto nel Registro delle imprese o nel REA della Camera di commercio, avere una polizza di responsabilità civile professionale e depositare presso la Camera di commercio i moduli e i formulari che usa. Puoi chiedere all'agenzia il suo numero REA: i dati del mediatore vanno dichiarati anche nell'atto di vendita.

In esclusiva o non in esclusiva

Con un incarico in esclusiva ti impegni, per la sua durata, a non affidare la vendita ad altre agenzie; l'incarico può anche stabilire che cosa succede se in quel periodo vendi da solo. Senza esclusiva puoi incaricare più agenzie insieme. Non è la legge a definire l'esclusiva: è una clausola del contratto, e conta com'è scritta.

Prima di firmare, in un caso e nell'altro, controlla:

• la durata dell'incarico e se è previsto il rinnovo automatico, con il termine per disdirlo;
• il prezzo a cui la casa viene proposta e come si decide di cambiarlo;
• la misura della provvigione e il momento in cui matura;
• che cosa succede se ritiri l'incarico prima della scadenza o rifiuti una proposta alle condizioni pattuite, e se sono previste penali;
• che cosa si impegna a fare l'agenzia: dove pubblica l'annuncio, come ti riferisce di visite e proposte.

Se vendi come privato sei un consumatore: le clausole che creano a tuo carico un significativo squilibrio possono essere vessatorie (artt. 33 e seguenti del Codice del consumo, decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206). L'incarico di vendita non va registrato all'Agenzia delle Entrate.

Chi vuole comprare lo mette per iscritto con una proposta d'acquisto: prezzo offerto, somma versata insieme alla proposta, data entro cui fare il rogito, eventuali condizioni (per esempio l'ottenimento del mutuo).

Di solito la proposta è irrevocabile per un periodo indicato: fino a quella data chi l'ha firmata non può ritirarla (art. 1329 del Codice civile). Tu puoi accettarla, rifiutarla o rispondere con una controproposta. Il contratto è concluso quando chi ha fatto la proposta viene a conoscenza della tua accettazione (art. 1326): da quel momento vincola tutti e due.

Caparra confirmatoria

La somma che accompagna la proposta è spesso qualificata come caparra confirmatoria. Se chi compra non adempie, puoi recedere dal contratto e trattenerla; se sei tu a non adempiere, l'acquirente può recedere e chiederti il doppio (art. 1385 del Codice civile).

Quando la proposta accettata vale già come preliminare

Se la proposta contiene già tutti gli elementi del contratto, con la tua accettazione nasce un preliminare vero e proprio, che va registrato (capitolo successivo). La sola proposta, non ancora accettata, non si registra.

Il contratto preliminare, o compromesso, è l'accordo con cui venditore e acquirente si obbligano a stipulare il contratto definitivo. La proprietà non passa ancora: passa con il rogito. Deve avere forma scritta (artt. 1350 e 1351 del Codice civile).

Registrazione: termini e imposte

Il preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. I mediatori immobiliari hanno l'obbligo di registrare i preliminari stipulati a seguito della loro attività; se il preliminare è stipulato dal notaio, provvede il notaio.

Per la registrazione si pagano:

• l'imposta di registro fissa di 200 euro, qualunque sia il prezzo;
• l'imposta di bollo: 16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni cento righe (155 euro se il preliminare è un atto pubblico o una scrittura privata autenticata);
• sulle somme versate come caparra confirmatoria o come acconto non soggetto a IVA, l'imposta di registro proporzionale: per i preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025 è lo 0,5% di quelle somme o, se inferiore, l'imposta dovuta per il contratto definitivo.

L'imposta proporzionale pagata sul preliminare viene poi scalata da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Le regole cambiano se la vendita è soggetta a IVA, per esempio quando vende un'impresa costruttrice.

Trascrizione

La registrazione è un adempimento fiscale. La trascrizione nei registri immobiliari è un'altra cosa e protegge l'acquirente: le vendite dello stesso immobile ad altri e i diritti costituiti a favore di terzi dopo la trascrizione non pregiudicano i suoi diritti. Si può fare solo se il preliminare è stipulato con l'intervento del notaio. Gli effetti cessano se il contratto definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data concordata per il rogito e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare (art. 2645-bis del Codice civile). Alle imposte di registrazione si aggiungono l'imposta ipotecaria di 200 euro e le tasse ipotecarie di 35 euro.

Il rogito è il contratto definitivo: si firma davanti al notaio e trasferisce la proprietà. Il notaio verifica la provenienza, le ipoteche e i dati catastali, legge l'atto alle parti, riscuote le imposte e cura la registrazione e la trascrizione.

Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico di chi compra, se non si è pattuito diversamente (art. 1475 del Codice civile).

Che cosa si dichiara nell'atto

Nel rogito le parti devono dichiarare:

• come è stato pagato il prezzo, in modo analitico (assegni, bonifici);
• se è intervenuto un mediatore e, in quel caso, i suoi dati identificativi (con la norma oggi in vigore, anche l'iscrizione al REA della Camera di commercio);
• quanto è stato speso per la mediazione oppure, in alternativa, il numero della fattura del mediatore, e in ogni caso come è stato pagato.

Lo prevede l'art. 35, comma 22, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223; dal 1° gennaio 2027 è previsto che la regola passi nell'art. 299, comma 11, del testo unico degli adempimenti e dell'accertamento (decreto legislativo 5 agosto 2026, n. 141).

Il deposito del prezzo

Se almeno una delle parti lo chiede, il notaio tiene il saldo del prezzo su un conto dedicato e lo versa al venditore dopo aver trascritto l'atto e verificato che nel frattempo non siano comparse formalità pregiudizievoli (legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, commi 63 e seguenti, come modificata dalla legge 4 agosto 2017, n. 124). Per chi vende significa ricevere la somma non alla firma ma dopo la trascrizione: è bene saperlo prima.

Mutuo, chiavi, utenze

Se sulla casa è ancora iscritta un'ipoteca per un mutuo in corso, va concordato per tempo con la banca e con il notaio come estinguerlo al rogito. Dopo la firma restano da fare la comunicazione all'amministratore di condominio e le volture o le disdette delle utenze.

Le imposte sull'atto di vendita (registro, ipotecaria e catastale, oppure IVA) le paga di regola chi compra. A chi vende possono toccare, in alcuni casi, quelle qui sotto.

Plusvalenza: se vendi entro cinque anni

La plusvalenza è la differenza tra il prezzo incassato e il prezzo di acquisto, o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente all'immobile. È tassata come «reddito diverso» quando vendi un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni (art. 67, comma 1, lettera b, e art. 68 del Testo unico delle imposte sui redditi, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917).

Non è tassata, anche dentro i cinque anni:

• se l'immobile ti è arrivato per successione;
• se è un'unità immobiliare urbana che, per la maggior parte del periodo tra l'acquisto (o la costruzione) e la vendita, è stata l'abitazione principale tua o dei tuoi familiari.

Se l'immobile ti è stato donato, i cinque anni si contano dalla data in cui lo aveva acquistato chi te l'ha donato, e come costo si prende quello sostenuto da lui.

Al momento del rogito puoi chiedere al notaio di applicare sulla plusvalenza un'imposta sostitutiva del 26%: la versa lui, con la somma che gli consegni (art. 1, comma 496, legge 23 dicembre 2005, n. 266). Altrimenti la plusvalenza va indicata nella dichiarazione dei redditi.

In due casi i cinque anni non contano:

• i terreni edificabili: la plusvalenza è tassata in ogni caso, qualunque sia la data di acquisto;
• gli immobili su cui sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus: per le vendite dal 1° gennaio 2024 la plusvalenza è tassata se i lavori si sono conclusi da non più di dieci anni, sempre con l'esclusione degli immobili ricevuti per successione e di quelli che sono stati l'abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte dei dieci anni prima della vendita o, se li possiedi da meno, del periodo di possesso (art. 67, comma 1, lettera b-bis).

Se avevi comprato con le agevolazioni «prima casa»

Se vendi prima che siano passati cinque anni dall'acquisto, perdi le agevolazioni: devi versare le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Le conservi se entro un anno dalla vendita acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale; firmare soltanto un preliminare entro l'anno non basta.

IMU

L'IMU è dovuta in proporzione ai mesi dell'anno in cui hai posseduto l'immobile. Il mese in cui il possesso è durato più della metà dei giorni conta per intero; il giorno del trasferimento è a carico di chi compra (art. 1, comma 761, legge 27 dicembre 2019, n. 160).